Cómo se construye la información de Smarlin

De dónde sale cada número, dónde se juntan las fuentes y cómo se saca cada indicador. Los umbrales de esta página salen del mismo código que calcula los números: si una regla cambia, esta página cambia con ella.

Con qué data trabajamos

Las fuentes públicas y comerciales detrás de los números de Smarlin. Toca una para ir a su página.

También: Cierres registrados · Listados activos publicados en Smarlin · Tasas de los bancos de PR · Cifras públicas de turismo.

Fuentes públicas y comerciales citadas. Smarlin no está afiliado ni respaldado por estas entidades.Data source: AirROI (www.airroi.com)

El recorrido de un dato

Paso 1: Fuentes
- Cierres registrados
- Listados publicados
- OCIF y Junta de Planificación
- FEMA, USGS y clima
- Tasas de PR y EE. UU.
- AirROI y turismo
Paso 2: Se une
- 78 municipios y sus grafías
- Solo trimestres completos
- Alquileres aparte
- Sin duplicados
Paso 3: Se calcula
- Mediana y rango
- Apreciación
- Meses de oferta
- Tasación bajo lo pactado
- Renta y rendimiento
- Señales con umbral
Paso 4: Lo ves en
- /data
- Los 78 municipios
- La página de tu pueblo
- La ficha y el CMA

De dónde sale cada dato

Cada fuente con lo que alimenta, cada cuánto se actualiza y lo que no puede decir.

Cierres registrados

Ingesta automática

Alimenta: Mediana de cierre y rango típico por trimestre
Apreciación anual
El ritmo de cierres de los meses de oferta
Tasación bajo lo pactado
CMA, Fair Price y score de demanda
Cada cuánto: Se sincroniza cada lunes; los cierres del MLS, a diario. La fuente de tasaciones registra los cierres con unos 3 meses de rezago, así que los meses más recientes llegan a medias.
Su límite: Son sobre todo ventas con tasación y precio pactado: casi todas son compras financiadas (FHA, convencional, VA, RHS) y el contado ronda el 1%. Los cierres registrados en el MLS se suman solo como comparables de cada propiedad (valoración, CMA y precio justo); no entran en medianas, apreciación ni tendencias, que siguen saliendo de las ventas con tasación. Una venta que aparece en las dos fuentes cuenta una sola vez.

Listados activos publicados en Smarlin

Ingesta automática

Alimenta: Inventario en venta y meses de oferta
Foto semanal de inventario y precio pedido
Rentas y precios pedidos: renta larga, rendimiento bruto y CMA de renta
Cada cuánto: Llegan por lotes desde el MLS y los clasificados; el código no fija un horario único para todas las fuentes. La foto semanal del inventario se toma cada lunes.
Su límite: Es lo publicado en Smarlin, no un censo del mercado. Precios y rentas son PEDIDOS, no cierres ni contratos. Un listado que desaparece de su fuente pasa a fuera de mercado después de dos sincronizaciones seguidas sin verse, y los del MLS que solo se consultan en vivo, sin guardarse, no entran en estos conteos.

OCIF: propiedades reposeídas (REO) y originaciones

Ingesta automática

Alimenta: Estrés REO por municipio y su señal
Originaciones hipotecarias por tipo de préstamo
Cada cuánto: Smarlin busca informe nuevo todos los días porque la OCIF publica cada trimestre, pero sin fecha fija.
Su límite: Llega con meses de rezago y la OCIF advierte que puede enmendar lo publicado. La dirección del REO solo se lee con dos trimestres o más.

Junta de Planificación: indicadores económicos

Ingesta automática

Alimenta: Viviendas vendidas, actividad económica, empleo, cemento y quiebras de la isla
Cada cuánto: Búsqueda diaria; la revista mensual de la JP sale sin fecha fija.
Su límite: Son cifras preliminares que la JP revisa meses después. Cada valor guarda de qué informe vino y solo lo reemplaza un informe más nuevo. Es data de la isla, no por municipio.

Junta de Planificación: catastro y calificación de suelo

Consulta en vivo

Alimenta: Calificación y cabida de la parcela
Land Score
Contexto regulatorio de la renta corta
Cada cuánto: Se consulta al momento, con una copia de 24 horas.
Su límite: Orienta sobre el uso permitido; no sustituye una consulta oficial ni una certificación de la JP.

FEMA: zonas de inundación

Consulta en vivo

Alimenta: Riesgo de inundación de la propiedad
Cada cuánto: Se consulta en vivo por propiedad, con una tabla precalculada por municipio que tiene prioridad.
Su límite: Si FEMA no contesta o no tiene mapa en ese punto, la inundación sale como no consta y no entra al promedio.

USGS: sismos

Consulta en vivo

Alimenta: Riesgo sísmico de la zona
Cada cuánto: Precalculado por municipio; si falta, se consultan en vivo los sismos de magnitud 3 o más de los últimos 20 años en 250 km.
Su límite: Es historial de eventos, no un pronóstico ni un estudio del suelo de la propiedad.

Calor y viento

Archivo precalculado

Alimenta: Riesgo de calor
Riesgo de viento y huracanes
Cada cuánto: Archivos generados el 2026-02-21 (calor) y el 2026-02-21 (viento); no se actualizan solos.
Su límite: El calor sale de un modelo climático aproximado, no de estaciones medidas. El viento cuenta los huracanes y tormentas de los últimos 50 años (IBTrACS) que pasaron a 200 km de la isla.

Tasas de los bancos de PR

Ingesta automática

Alimenta: Tasa hipotecaria de 30 años de la isla
Pago mensual, poder de compra y precalificación
Cada cuánto: Cada lunes, cuando los bancos publican sus ofertas de la semana.
Su límite: Es la mediana de bancos e hipotecarias; las cooperativas se informan aparte porque su tasa exige ser socio. Si una semana no hay tasas, se usa un valor de respaldo y se dice.

Freddie Mac y el Tesoro de EE. UU.

Ingesta automática

Alimenta: Promedio hipotecario de EE. UU. para comparar
Rendimientos del Tesoro
Cada cuánto: Cada jueves, el día que Freddie Mac publica.
Su límite: Son promedios de EE. UU., no de la isla. El promedio puede ir una semana detrás y se corrige el jueves siguiente.

FHFA: índice de precios de vivienda

Ingesta automática

Alimenta: La apreciación oficial de Puerto Rico en /data
Cada cuánto: Se revisa el día 6 de cada mes; el índice es trimestral.
Su límite: Mide compras con hipoteca de toda la isla; es la vara oficial para comparar, no un precio por municipio.

BLS: empleo

Ingesta automática

Alimenta: Desempleo y nómina de la isla en /data
Cada cuánto: Se revisa el día 24 de cada mes; la serie es mensual.
Su límite: Es de toda la isla, no por municipio.

AirROI: renta corta

Ingesta automática

Alimenta: Tarifa por noche y ocupación del mercado de renta corta del municipio
Ingreso bruto mensual estimado de la zona
Cada cuánto: Cada municipio se refresca cuando vence su copia de 30 días (el máximo que permiten sus términos). La revisión corre a diario bajo un techo de gasto.
Su límite: Describe el mercado de la zona, no el rendimiento de una propiedad. Con menos de 10 listings activos no se publica, y no todos los municipios tienen mercado en AirROI.

Data source: AirROI (www.airroi.com)

Cifras públicas de turismo

Registro a mano, cotejado

Alimenta: Contexto de renta corta de la isla y de las regiones Oeste, Sur, San Juan, Vieques y Culebra
Impuesto de habitación: 7% en estadías de menos de 90 días
Cada cuánto: Se registran a mano, cotejadas contra el informe publicado (por ejemplo, Discover Puerto Rico); no hay ingesta automática.
Su límite: Una cifra de isla o de región nunca se presenta como del municipio, y si la fuente cita data comercial se dice quién la produjo.

Censo (ACS): ingreso y vacancia

Pendiente

Alimenta: Ingreso de los hogares y vivienda vacante por municipio
Cada cuánto: Revisión diaria del release ACS de 5 años (el Censo lo publica cada diciembre, con dos años de rezago). La llave de la API ya está puesta; falta la primera ingesta.
Su límite: Hasta que corra la primera ingesta no se afirma nada con esta fuente.

Cómo se une

Las fuentes no hablan igual. Antes de calcular nada, se ponen de acuerdo en el pueblo, en el período y en qué cuenta.

Todo se amarra a uno de los 78 municipios

Cada fuente escribe el pueblo a su manera. "Bayamón" y "Bayamon", "Mayagüez" y "Mayaguez" son el mismo municipio y se cuentan juntos.
La forma "Municipio - Zona" de los clasificados ("San Juan - Hato Rey") cuenta en el municipio que va antes del guion.
13 zonas famosas que pertenecen a un solo municipio sin discusión (Santurce, Isla Verde, Levittown, Palmas del Mar) van a su municipio.
Un barrio que existe en varios pueblos ("Buena Vista") o una errata no se adivina: no cuenta en ningún municipio. Mejor perder un dato que ponerlo en el pueblo equivocado.

Solo trimestres completos

Los cierres llegan con rezago, así que el último trimestre suele llegar a medias: pocas ventas y una mezcla distinta. Contarlo fabricaría subidas o caídas que no pasaron.
Para precio y apreciación, un trimestre final no cuenta si trae menos del 70% de los cierres de la mediana de hasta 4 trimestres anteriores. Para meses de oferta el corte es 50%, y el trimestre en curso nunca cuenta.
El recorte solo quita del final de la serie: un trimestre flojo de verdad en medio de la serie se queda.
En la tabla por tramo de precio de /data, un mes cuenta como completo si llega al 50% de la mediana de los 12 meses anteriores y el mes siguiente también llega.

Los alquileres no son inventario de venta

El inventario que se compara con los cierres es el de venta: los alquileres activos se restan antes de calcular meses de oferta.
Las rentas se leen aparte, con sus propios filtros, para renta larga y rendimiento bruto.

Nada se cuenta dos veces

Cada cierre entra con su número de referencia y cada listado con su identificador de la fuente: volver a importarlos actualiza la fila, no la duplica.
Un mismo alquiler publicado dos veces (mismo precio, cuartos, baños, pies² y coordenadas) cuenta una vez.
El retrato del municipio, el tablero de los 78 y el CMA de una propiedad usan el mismo motor de tendencia: la mediana no se recalcula aparte.

Cómo se calcula cada indicador

Precio típico: mediana y rango

Se ve en: Página de cada municipio y tablero de los 78

La mediana es el precio del medio de las ventas cerradas del último trimestre completo; el rango típico va del percentil 25 al 75 (la mitad central de las ventas).

Ventana de 24 meses de cierres.
Se publica con 4 ventas o más en el trimestre; con menos, no consta.
Si la mediana y el promedio se separan, es señal de mezcla de lo vendido, no de que la misma casa subiera.

Apreciación anual

Se ve en: Página de cada municipio y tablero de los 78

Compara el precio por pie² mediano del primer y del último trimestre completo, y lleva ese cambio a tasa anual: cambio total × 4 ÷ trimestres entre los dos.

Hacen falta al menos 20 ventas en cada uno de los dos trimestres que se comparan.
Con menos de dos trimestres completos con precio por pie², no consta (nunca 0%).
Si pasa de ±25% anual se marca volátil: con medianas trimestrales eso suele ser cambio en la mezcla de lo vendido, y no entra a los destacados ni a las señales.

Meses de oferta

Se ve en: Página de cada municipio y tablero de los 78

Inventario en venta publicado hoy en Smarlin (sin alquileres) ÷ promedio mensual de cierres de los últimos 2 trimestres completos.

Con menos de 6 cierres en esos trimestres, no se publica.
Menos de 4 meses se lee como mercado de vendedor, de 4 a 6 balanceado y más de 6 de comprador.
Compara dos fuentes distintas (inventario de Smarlin y cierres registrados): es una razón mecánica a ritmo constante, no cuánto tardará una propiedad específica.

Meses de inventario por tramo de precio

Se ve en: /data

La misma razón por tramo de precio (7 tramos, de menos de $150k a $1.8M o más), con los cierres de los 6 meses que terminan en el último mes completo de la fuente.

El total divide inventario total entre cierres totales; no es un promedio de los tramos.
Sin cierres en la ventana no hay número; con menos de 6 se enseñan los conteos pero no la razón.
El inventario va por precio pedido y los cierres por precio de cierre: una propiedad puede cambiar de tramo al negociar.

Tasación bajo lo pactado

Se ve en: Página de cada municipio

De los cierres de 24 meses con precio de venta, precio pactado y tasación, qué parte tasó por debajo de lo pactado y qué pasó después (se renegoció, se repartieron la diferencia o el comprador la puso).

Un par con tasación ÷ precio pactado fuera de 0.5 a 1.5 es un error de captura: se excluye y se cuenta aparte.
Un municipio con menos de 30 pares no se publica; un tipo de préstamo con menos de 30 no lleva su propio %.
Describe compras con préstamo: el contado casi no aparece en estos cierres.

Renta larga y rendimiento bruto

Se ve en: Página de cada municipio

Rendimiento bruto de zona = renta mediana pedida × 12 ÷ precio mediano pedido de venta, del mismo municipio y el mismo número de cuartos.

Rentas y precios son PEDIDOS en listados activos, no contratos firmados ni cierres.
Solo vivienda. Renta entre $300 y $20,000 al mes; venta entre $20,000 y $10,000,000. Fuera lo que esté bajo 1/3 o sobre 3 veces la mediana de su grupo.
Una mediana se publica con 5 o más; el rendimiento, solo si renta y venta del grupo llegan a 5.
Es BRUTO: no resta CRIM, seguro, mantenimiento, cuota, vacantes ni administración.

CMA de renta de una propiedad

Se ve en: Ficha de la propiedad (con plan)

Hasta 10 alquileres del mismo tipo, buscando primero a 3 y luego a 8 km y después en el municipio, con los mismos cuartos o uno de diferencia.

Se detiene en el primer escalón que llega a 5 comparables; si ninguno llega, se abstiene con la razón.
Son rentas pedidas, no contratos; la nota sale siempre.

Renta corta del municipio

Se ve en: Página de cada municipio y /str

Ingreso bruto mensual de zona = tarifa por noche × ocupación × 30.4 noches, con tarifa y ocupación del MISMO mercado de AirROI del municipio.

Sin mercado de AirROI del municipio, se enseñan las cifras públicas con su alcance (isla o región), nunca como del municipio.
Es un estimado de la zona, no el rendimiento de una propiedad: para eso está el análisis por propiedad en /str.

Tendencia semanal del inventario

Se ve en: Página de cada municipio

Cada lunes se toma una foto del inventario en venta y del precio mediano pedido de cada municipio; el cambio se mide a 4 y a 12 semanas.

La serie comparable empieza el 24 de agosto de 2026; con menos de 4 semanas no se dibuja tendencia.
Las ventas semanales no se grafican: con el rezago de los cierres, la serie bajaría sin que el mercado bajara.

Señales de oportunidad

Cada señal es una regla fija con su umbral escrito. Si falta el dato, la señal sale como "sin datos": no se da por cumplida ni por fallida. El REO nunca se presenta como oportunidad, y una demanda de 70/100 o más dice que hay compradores, no que el precio vaya a subir.

Las señales de oportunidad y su regla
Señal	Regla con su umbral
Presión de vendedorOportunidad	Meses de oferta menores de 4 y apreciación anual creíble (no volátil, dentro de ±25%) mayor que 0.
Margen para negociarOportunidad	Meses de oferta mayores de 6, o inventario publicado que sube al menos 10% (y 5 listados) en las últimas 12 semanas.
Riesgo de tasaciónCautela	El % de casas que tasa por debajo de lo pactado está al menos 3 puntos sobre el de la isla.
DemandaOportunidad	Score de demanda de 70/100 o más (el mismo corte con que el servicio de demanda marca zona caliente).
Estrés de mercado (REO)Estrés	Las propiedades reposeídas (REO) suben al menos 3 unidades y 20% contra el trimestre anterior.

Reglas de honestidad

"No consta" en vez de 0

Lo que no sabemos sale como "no consta", con la razón. Un 0 significa que se midió y dio cero; un dato que falta jamás se convierte en 0.

Mínimos de muestra

4 ventas para un precio típico, 20 en cada extremo para la apreciación, 6 cierres para meses de oferta, 30 pares para la tasación y 5 listados para una renta. Por debajo, no se publica.

Siempre se dice la fecha de corte

Los cierres se presentan con su último trimestre completo ("cierres registrados hasta el 2º trimestre de 2026"), nunca como "de hoy". La renta corta dice cuándo se leyó y hasta cuándo vale.

Nada es promesa de valor futuro

Todo número describe lo que el mercado hizo o lo que se pide hoy. Ninguna cifra, tendencia ni señal es una proyección de precio ni sustituye una tasación profesional.

Universos distintos se declaran

Cuando un indicador junta dos fuentes (inventario de Smarlin y cierres registrados, o una cifra de región junto a un municipio), la pantalla lo dice.

Qué es gratis y qué es de plan

Las páginas de mercado son públicas: /data, el tablero de los municipios y la página de cada pueblo, con su pulso, la tasación, las rentas, la renta corta y las señales. Los análisis por propiedad se reparten así:

Gratis

Fair Price Score
Sell Fast Score
Análisis Airbnb (STR)
Valoración de venta

Con plan

Smart CMADesde el plan Pro; lo incluyen Pro, Inversionista, Business, Agente Verificado.
Informe de Estrategia por ZonaDesde el plan Pro; lo incluyen Pro, Inversionista, Business, Agente Verificado.
CMA de renta largaDesde el plan Pro; lo incluyen Pro, Inversionista, Business, Agente Verificado.
Ficha de bienestar y habitabilidadDesde el plan Pro; lo incluyen Pro, Inversionista, Business, Agente Verificado.
Motor de Predicción de DemandaDesde el plan Pro; lo incluyen Pro, Inversionista, Business, Agente Verificado.

Los planes y sus precios vigentes están en /precios.

Nada de esto es promesa de valor futuro ni sustituye una tasación profesional. Para ver los números en acción, entra a cómo va cada municipio.