Radar de nichos
Dónde se está moviendo el mercado sin que mucha gente lo mire. Cada nicho es un municipio, casas o apartamentos, y un rango de precio, con un puntaje de 0 a 100 armado con señales medidas en cierres reales. Antes de leerlo, mira lo que dice la prueba hacia atrás: ahí se ve si el puntaje adivinó lo que pasó después o si son indicadores de hoy.
Cómo se mide
El precio y la apreciación salen solo de cierres de tasación. Los cierres del MLS son otro segmento de precio y entran solo para la liquidez y la visibilidad, rotulados como MLS. Las dos corrientes de importación de tasaciones traen la misma venta dos veces desde agosto de 2024: aquí cuenta una vez. Los rangos de precio son menos de $150k, $150k a $300k, $300k o más, además del pueblo completo.
La apreciación compara la mediana del precio por pie² de los últimos 12 meses completos con la de los 12 anteriores, con 30 ventas con pies² o más en cada lado. Si se movió más de ±25% en un año, se marca volátil y no entra al ranking: con medianas eso suele ser un cambio en lo que se vendió, no apreciación. Si el tamaño típico de lo vendido cambió más de 20%, tampoco entra.
- Apreciación del último año (30%): Mediana del precio por pie² de los últimos 12 meses completos contra los 12 anteriores. Más alto, mejor.
- Aceleración (10%): Apreciación del último semestre contra la del semestre anterior, cada una contra el mismo semestre del año antes. Más alto, mejor.
- Liquidez en el MLS (15%): Cierres del MLS del segmento en el último año: mediana de días en el mercado y qué parte se vendió bajo el último precio de lista. Menos, mejor.
- Renta contra precio (15%): Renta mediana pedida de viviendas con los cuartos típicos del segmento, por 12, entre el precio mediano de cierre. Bruto y mezclando lo pedido con lo cerrado. Más alto, mejor.
- Precio contra ingreso (10%): Precio mediano de cierre entre la mediana del ingreso del hogar del municipio (Census). Más bajo, más espacio para subir.
- Estrés (REO) (5%): Cambio del inventario reposeído (REO) del municipio según la OCIF. Si sube, es estrés, no oportunidad. Menos, mejor.
- Fuera del radar (15%): Qué tan poco aparece el segmento en el MLS frente a lo que cierra, y cuánto más barato está su pie² que el de los vecinos de la región. Más, más fuera del radar.
Cada señal es un percentil entre los nichos que entran, de 0 a 100. El puntaje es el promedio ponderado de las señales que constan; la que no consta no suma ni resta y se dice por qué. Hace falta que consten señales por 55% del peso. La aceleración pide 15 ventas con pies² en cada semestre; la liquidez, 10 cierres del MLS en el año; la comparación con la región (zonas de la OCIF), 30 ventas de los otros pueblos. Los pesos se fijaron antes de correr la prueba hacia atrás y no se ajustan con ella.
La prueba hacia atrás recalcula el radar como estaba hace 12 y 24 meses, solo con ventas cerradas hasta entonces, y lo compara con la apreciación de los 12 meses siguientes. Para llamarlo predicción, cada prueba tiene que dar una correlación de 0.2 o más con t de 2 o más y el quinto de arriba tiene que apreciarse más que el de abajo. Si no, la página dice indicadores. Nada de esto es promesa de valor futuro.
Para el detalle de un pueblo, mira cómo va cada municipio y la metodología completa.